Ist der Immobilien-Boom bald vorbei?

Freitag, 23. November 2018 | Autor:

Ob in München, Frankfurt, Berlin oder Hamburg – Wohnungen und Häuser sind so teuer wie noch nie. Wer etwa an der Maximilianstraße in München wohnt, der muss gut und gerne schon eine Miete im Bereich der 10.000 Euro/Monat auf den Tisch legen; Häuser, die sich in der Nähe der Frankfurter Innenstadt befinden, gibt es nur im sechsstelligen Bereich. Die Entwicklungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass es wohl nach oben keine Grenzen gibt – vor allem auch dann nicht, wenn man sich die Immobilienpreise in London ansieht. Dagegen sind die Objekte in Deutschland sogar noch recht günstig zu bekommen. Doch auch wenn die Immobilienpreise in Deutschland so hoch wie noch nie sind, gibt es doch einige Anzeichen, die dafür sprechen, dass der Boom bald vorbei sein könnte.

Kommt es demnächst zur Preiskorrektur?

Wer sich heute mit den diversen Sparformen befasst, der wird feststellen, dass die traditionellen Tages- wie Festgeldkonten und Sparbücher mit extrem niedrigen Zinsen ausgestattet sind. Eine Alternative? Aktien. Wer etwa über OANDA mit Wertpapieren handelt, der hat zumindest gute Chancen, hohe Gewinne einzufahren. Aber auch Immobilien-Investments werden immer beliebter. Folgt man dem Gutachten des Forschungsinstituts Empirica, so wird der Immobilien-Boom aber demnächst ein Ende finden. In den nächsten vier Jahren wird sich nämlich, so Empirica, der Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen beruhigen. In einigen Städten kann sogar mit einem Rückgang der Kaufpreise gerechnet werden.

Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in München, Stuttgart und Berlin um rund ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen werden“, so Empirica. „Die Preiskorrektur wird in den nächsten vier Jahren stattfinden.“ Einmal im Jahr wird von Seiten des Forschungsinstituts ein Gutachten für den IZA – den Zentralen Immobilienausschuss – erstellt. Dabei handelt es sich um eine Lobbyvereinigung von Immobilienunternehmen und auch -verbänden. Harald Simons, Mitglied des Vorstands von Empirica, hat das Gutachten mit folgenden Worten kommentiert: „Die Party ist vorbei.“

Die Städte sind den Jungen zu teuer geworden

Seit mehr als acht Jahren klettern die deutschen Immobilienpreise nach oben. Heute ist eine Wohnung, die eine Wohnfläche von 60 Quadratmeter bis 80 Quadratmeter aufweist, um rund 61 Prozent teuer als noch im Jahr 2009. Befasst man sich mit den Mietpreisen, so kann ein Plus von „nur“ 21 Prozent verbucht werden. Besonders starke Preisanstiege waren vor allem in den sieben Top-Großstädten des Landes zu beobachten – dazu gehören Berlin, Düsseldorf, München, Stuttgart, Hamburg, Frankfurt und Köln. „Man kann davon ausgehen, dass sich eine Immobilienblase gebildet hat, weil in den Top 7-Städten eine sichtbare Preisübertreibung vorherrscht“, so Harald Simons.

Das wird sich aber demnächst ändern. „Die Zeiten der steigenden Immobilienpreise, vor allem in Berlin, Stuttgart und München, sind vorbei. In Düsseldorf, Köln, Hamburg und Frankfurt können die Preise zwar noch steigen, aber auch hier kann es nur noch eine Frage der Zeit sein, bis es zum Ende des Immobilien-Booms kommt.“ Einerseits liege das an der zurückgehenden Zuwanderung, andererseits würde auch ein Rückgang der Einwohner beobachtet werden. „Die Jungen kommen einfach nicht mehr nach Berlin oder München, weil es ihnen viel zu teuer geworden ist“, so Simons.

Investoren werden reagieren müssen

Nicht nur, dass die Jungen nicht mehr in die Städte kommen, ist auch das Angebot an Wohnungen ordentlich gewachsen. Im Jahr 2017 wurden um die 300.000 neue Wohnungen fertig – 2018 werden wohl 350.000 neue Wohnungen hinzukommen. Natürlich hat das Auswirkungen auf die Kalkulationen der Investoren. Können die Kredite nämlich nicht mehr aus den Mieteinnahmen bedient werden, so müssen die Investoren in weiterer Folge Geld nachschießen, um Tilgung wie Zins zu bezahlen. „Das heißt, man muss am Ende die Kaufpreisübertreibungen korrigieren und die Immobilien um 30 Prozent günstiger anbieten, will man mit den Mieteinnahmen die offenen Kredite bedienen“, ist Simons überzeugt.

 

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Once again: Finanzierung

Montag, 19. Dezember 2011 | Autor:

Mittlerweile gibts schon wieder zwei bauplanende Kollegen. Weiterhin wird auch im Bekanntenkreis aktiv an dem Thema rumgedacht. Krise scheint jedenfalls noch keine zu sein.

Daher gebe ich hier noch einmal in aller Ruhe ein paar Tipps für die Finanzierungsfragen.

  • Bitte, bitte erfasst über einen längeren Zeitraum die laufenden Kosten detailliert und bestimmt damit die monatlich freien Mittel (dabei sehr kritisch vorgehen).
  • Schaut ins Internet und verwendet einen der verfügbaren Darlehensrechner, um einen groben Überblick zu Kreditvolumen und monatlicher Belastung zu bekommen.
  • Wenn das Projket dann ein wenig fortgeschritten ist, solltet ihr mit 2..3 Banken (Hausbank, Finanzberater) den eigenen, persönlichen Spielraum genauer ausloten.
  • Da zum Zeitpunkt des Grunderwerbs die Gesamtkosten des Bauvorhabens noch nicht feststehen, sollte, wenn möglich, der Kauf des Grundstücks ohne Kreditaufnahme abgewickelt werden. Dies entspannt das gesamte Thema Finanzierung/Hausplanung ungemein. Entweder reicht das Eigenkapital oder es kann im Familienkreis ein Privatdarlehen aufgenommen werden. Ggf. ist auch eine variable Finanzierung durch eine Bank eine Option, wenn auch nicht ganz so einfach.
  • Alle Unwägbarkeiten vor der Finanzierung aus dem Weg räumen. Das geht von Bodengutachten über Bodenbelag, Sanitärausstattung bis zur Heizungsanlage. All diese Punkte durchsprechen und planen. Damit sind die anzusetzenden Preise wesentlich realistischer als Schätzungen nach Quadrat- oder Kubikmetern. Wenn möglich, sollte der endgültige Zeitpunkt der Finanzierung dicht an die Ausschreibungen gelegt werden. Zwischendurch sind natürlich schon verschiedene Rechnungen zu bezahlen (Planer, Bodengutachten, Bauantrag, usw.).
  • Mit mehreren Banken nun die endgültige Finanzierung besprechen (Hausbank, Direktbanken, aber auch unscheinbare Banken „von nebenan“). Bei einer Bank nachverhandeln und unterschreiben.
  • Daran denken, daß bis zur Auszahlung noch einige Wochen ins Land gehen (Grundschuldeintragung, Rohbaufeuerversicherung, usw.).

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Wieder ein Gewerk „vom Tisch“.

Dienstag, 25. Oktober 2011 | Autor:

Der Tischler hat seine Abschlußrechnung geschickt. Das Planungsbüro hat geprüft und bis auf zwei Kleinigkeiten ist alles korrekt. Das letzte Mal war er glaube ich vor 6 Wochen da. Nun stehen nur noch zwei Abschlußrechnungen aus…

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Nette Bank

Sonntag, 13. Februar 2011 | Autor:

Die Woche hatte ich mal wieder mit der Bank telefoniert. Nach den, bisher komplett reibungslos verlaufenen, Auszahlungen per Fax/Mail hatte ich diesmal den persönlichen Kontakt gesucht. Mich interessierte, wie wir nun die „Endphase“ gestalten. Die bereitstellungszinsfreie Zeit wirdt Ende Februar enden, wir werden wohl aber erst Ende März einziehen. Kein Problem für die EDG (Evangelische Darlehensgenossenschaft Kiel). Sie verlängern mir einen der Kredite um 2 weitere Monate. Prima, das paßt uns gut.

Nebenbei sind wir dann noch darauf gekommen, daß ein weiterer „Bald-Bauherr“ nach Lektüre meines Blogs auch bei der EDG finanziert. Gar nicht schlecht so ein Blog. Die Bank hat sich dann auch mit einer veritablen Prämie dafür bedankt. Das hätte ich gar nicht erwarten. Alles in allem also ein angenehmes Gespräch. Bisher keine Spur von den derzeit so gescholtenen „bösen Bankern“.

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Hot in the city

Donnerstag, 11. November 2010 | Autor:

ETA Pelletunit

ETA Pelletunit

Tja, der Heizer hats geschafft. Gestern ging unser Pelletkessel in (Probe-)Betrieb. Wie vor einem halben Jahr geschrieben, haben wir uns für Pellets entschieden. Nachdem diese Entscheidung stand, mußte noch ein Hersteller ausgewählt werden. Diese Wahl wiederum viel auf die Firma ETA aus Österreich. Kleine feine Kiste, alles drin alles dran, Bedienung via Touchpad, Zugriff auf sämtliche Meßwerte, Statistiken usw. Eben das richtige Gerät für den technikaffinen Bauherren. 🙂

Provisorisches Pelletlager

Provisorisches Pelletlager

Unser ETA Kessel leistet 11kW. Das ist ein wenig mehr als berechnet wurde. Im Gerät enthalten sind bereits ein Mischer für den Heizkreis, die Rücklaufanhebung, die komplette Pelletsansauggruppe und ein Ausgleichsbehälter. Letzterer ist aber zu klein für unser Heizungssystem. Unser Heizungsbauer, Herr Christof, hat ein provisorisches „Pelletslager“ gebaut. Es besteht aus einer Regenwassertonne und einer Saugsonde. So müssen wir nicht jeden Tag Pellets aus Säcken nachschütten. Da im Moment die Fenster noch nicht drin sind und meine „provisorischen“ Fenster sicherlich fast keine Wärmedämmung bieten, ist der Pelletverbrauch vermutlich recht hoch. Mit der Wandheizung bringt das natürlich trotzdem „warme“ Wände. Der Lehm trocknet schneller. Und auch der Estrich hat sicherlich was davon. Ich bin gespannt, wie die „Kiste“ so weiterarbeitet.

Neben dem Heizer haben heute noch die Lehmbauer (dazu gibt es morgen mal ein Video), die Dachdecker und der Zimmermann gearbeitet. Mittags gabs mal wieder ein gesundes Mittagessen und notwendigen Kaffee.

Linux auf dem Kessel, inkl. GPL-Anzeige. Vorbildlich.

Linux auf dem Kessel, inkl. GPL-Anzeige. Vorbildlich.

Ein paar Entscheidungswünsche sind auch aufgelaufen. Fenstergriffe und das Elektroschalterprogramm müssen festgelegt werden. Weiterhin haben wir zwei Muster der Rhombenprofile, die unseren Anbau verkleiden werden. Dazu mache ich dann mal extra Artikel.

Nebenbei haben sich wieder ein paar Rechnungen angesammelt. Ich hatte mir von der Bank einen Vorschuß geben lassen, damit ich nicht jede Rechnung einzeln einreichen muß, sondern den Kredit in größeren Teilen abrufen kann. Letztlich sind 7 Auszahlungen kostenlos. Das sollte zu organisieren sein. Rein kredittechnisch ist nun die Hälfte des Gelds aufgebraucht. Geleistet ist vermutlich schon etwas mehr… Aber so sollte es ja auch sein.

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Wichtige Versicherungen beim Hausbau (Gastbeitrag)

Mittwoch, 27. Oktober 2010 | Autor:

Da bei uns gerade sehr viel los ist (die Bauherrin liegt ein paar Tage im Krankenhaus), kommt mir dieser Gastbeitrag gerade recht.

Wer sich zum Hausbau entschließt, benötigt einen speziellen Versicherungsschutz, um hohe Kosten zu vermeiden. Besonders wichtig sind hierbei die Bauherrenversicherung und die Gebäudeversicherung, die den Versicherten vor Zahlungen in Millionenhöhe schützen können. Bauherrenversicherung In der Bauherrenversicherung sind die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung inbegriffen. Häufig werden auf Baustellen Personen verletzt, beispielsweise Besucher der Baustelle oder spielende Kinder. Auch ergeben sich häufig Schäden an vorbeifahrenden oder parkenden Fahrzeugen durch ein Bauteil. In solchen und weiteren Fällen deckt die Bauherrenhaftpflichtversicherung die Kosten für Sach- und Personenschäden bis zu einer bestimmten Versicherungssumme. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt auch auf bei Rechtsstreitigkeiten, die sich aus solchen Situationen ergeben können. Ein weiteres Element der Bauherrenversicherung ist die Bauleistungsversicherung. Diese schützt den Bauherrn vor Schäden, die während der Bauzeit entstehen können. Dies sind beispielsweise Schäden durch Unwetter wie Hochwasser oder Sturm oder auch durch Fahrlässigkeit oder Vandalismus. Die Versicherung des Feuerrisikos wird zumeist von einer sogenannten „Feuerrohbauversicherung“ abgedeckt, die im Allgemeinen kostenfrei von den Versicherern angeboten wird. Gebäudeversicherung Für Schäden, die sich am fertigen Gebäude ergeben können, kommt die Gebäudeversicherung auf. Feuer, Leitungswasser oder höhere Gewalt können große Schäden verursachen, für die nur eine Gebäudeversicherung aufkommen kann. Die Beiträge der Gebäudeversicherung hängen zusammen mit der Versicherungssumme, der Region und den gebotenen Leistungen. Besonders wichtig bei der Gebäudeversicherung sind die Feuerversicherung und die Leitungswasserversicherung. Denn gerade durch Feuer und Wasser ergeben sich besonders häufig Schäden an einem Gebäude. Ebenfalls wichtig sind eine Sturm- und Hagelversicherung, falls in der Region oft Unwetter auftreten oder Bäume nah am Haus stehen. Die Versicherung leistet meist ab Windstärke 8 eine Kostenerstattung.

Wer sich zum Hausbau entschließt, benötigt einen speziellen Versicherungsschutz, um hohe Kosten zu vermeiden. Besonders wichtig sind hierbei die Bauherrenversicherung und die Gebäudeversicherung, die den Versicherten vor Zahlungen in Millionenhöhe schützen können.
Bauherrenversicherung
In der Bauherrenversicherung sind die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung inbegriffen. Häufig werden auf Baustellen Personen verletzt, beispielsweise Besucher der Baustelle oder spielende Kinder. Auch ergeben sich häufig Schäden an vorbeifahrenden oder parkenden Fahrzeugen durch ein Bauteil. In solchen und weiteren Fällen deckt die Bauherrenhaftpflichtversicherung die Kosten für Sach- und Personenschäden bis zu einer bestimmten Versicherungssumme. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt auch auf bei Rechtsstreitigkeiten, die sich aus solchen Situationen ergeben können.
Ein weiteres Element der Bauherrenversicherung ist die Bauleistungsversicherung. Diese schützt den Bauherrn vor Schäden, die während der Bauzeit entstehen können. Dies sind beispielsweise Schäden durch Unwetter wie Hochwasser oder Sturm oder auch durch Fahrlässigkeit oder Vandalismus. Die Versicherung des Feuerrisikos wird zumeist von einer sogenannten „Feuerrohbauversicherung“ abgedeckt, die im Allgemeinen kostenfrei von den Versicherern angeboten wird.
Gebäudeversicherung
Für Schäden, die sich am fertigen Gebäude ergeben können, kommt die Gebäudeversicherung auf. Feuer, Leitungswasser oder höhere Gewalt können große Schäden verursachen, für die nur eine Gebäudeversicherung aufkommen kann. Die Beiträge der Gebäudeversicherung hängen zusammen mit der Versicherungssumme, der Region und den gebotenen Leistungen.
Besonders wichtig bei der Gebäudeversicherung sind die Feuerversicherung und die Leitungswasserversicherung. Denn gerade durch Feuer und Wasser ergeben sich besonders häufig Schäden an einem Gebäude. Ebenfalls wichtig sind eine Sturm- und Hagelversicherung, falls in der Region oft Unwetter auftreten oder Bäume nah am Haus stehen. Die Versicherung leistet meist ab Windstärke 8 eine Kostenerstattung. "

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Der zweite Batzen Kohle ist weg.

Donnerstag, 16. September 2010 | Autor:

Die Unstimmigkeiten konnte das Planungsbüro mit dem Rohbauer in einem Telefongespräch schnell klären. Eigentlich würde nun ab heute die Skontofrist wieder neu loslaufen. Das kann man so machen – muß man aber nicht. Also habe ich ein paar Rechnungen (Zimmermann, Rohbau und Wasseranschluß) an die Bank gegeben. Damit dürfte sich so langsam auch die monatliche Zinslast bemerkbar machen.

Der Rohbauer möge mir die Anmerkung verzeihen, Fehler passieren: Während der Aushubphase wurden irgendwann einmal 30m³ schönster Sand abtransportiert – ohne Auftrag. Der Transport + Entsorgung standen nun gestern auf der Rechnung. Dies wurde heute ohne Diskussion gestrichen. Soweit so gut. Ich hatte mir allerdings schon einen Beachvolleyballplatz ausgemalt… Naja, da werden wir dann beim Nebengelaß etwas mehr ausheben müssen 🙂

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Die erste Kohle ist weg

Montag, 2. August 2010 | Autor:

Nun war es soweit, die ersten echten Baurechnungen lagen im Kasten. Natürlich im Kasten des Planungsbüros, welches die Rechnungen prüft und mir übergibt. Anschließend gehen die Rechnungen zur Bank, von wo sie dann überwiesen werden. Wir haben nun einen Abschlag des Rohbauers und einen Abschlag des Zimmermanns bezahlt, sowie die Leistungsphasen 1-5 des Planungsbüros. Weitere „kleinere“ Positionen sind Wasseranschluß, Elektro, sowie Einmessen, Bodengutachten, etc.

Bei unseren Krediten (1x KfW, 2x Bank) ist es so, dass jeweils 7 Auszahlungen kostenlos sind. Ich mache es im Moment so, daß ich kleinere Beträge quasi selber vorschieße und bei erreichen einer bestimmten Summe, diese mir dann als Summe auszahlen lasse. Größere Beträge (ab 6 bis 8 T€ aufwärts) zahlt die Bank direkt.

Die gesamte Kommunikation läuft problemlos über Mail. Das Planungsbüro scannt die Rechnungen und mailt sie mir zusammen mit allen relevanten Infos (Zahlungstermin, Skonto, etc.) zu. Ich maile das dann an die Bank und faxe einen Auszahlungsauftrag. Fertig.

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